Апартаменты — правовой статус и назначение. Апартаменты в новостройке

Многие люди не совсем понимают, что подразумевает под собой данное определение. Да, в итальянском или французском, откуда и пришел к нам термин, appartamento или appartement обозначают квартиру, но в нормативных актах РФ нет официального понятия апартаментов. Так называют помещения, относящиеся к нежилому фонду, где созданы комфортные для проживания условия. Часто апартаменты можно встретить в гостиничных строениях и административных зданиях, но все они предназначены только для временного проживания граждан.

Чем отличаются апартаменты от квартиры

Прежде всего стоит отметить, что эти два понятия означают абсолютно разные вещи. Перед покупкой недвижимости важно понять, чем отличаются апартаменты от обычного жилого помещения. Разница заключается в следующем:

• Минимальная площадь апартаментов начинается от 40 кв. м, количество комнат – от 2-х. Помимо этого, обязательным условием является наличие кухни и санузла.
• Объекты не относятся к жилому фонду, они фактически используются для проживания и в качестве офисных помещений.
• Для перепланировки жилого помещения собственнику необходимо пройти множество инстанций для согласования изменений. Для нежилого объекта осуществление перепланировки – процедура менее трудозатратная.
• При покупке квартиры все члены семьи, включая собственника, могут зарегистрироваться на постоянной основе. Жителям помещения, относящегося к нежилому фонду, разрешена временная регистрация.
• СНиПы и нормы при возведении этих двух типов жилья имеют отличия. Апарт-объекты должны отвечать повышенным требованиям пожарной безопасности: строения оснащаются дополнительной пожарной лестницей. Помимо этого, строительство здания, где будут апартаменты, разрешено только на землях, которые по определенным причинам нельзя использовать под жилое домостроение.
• Оформление придомовой территории имеют разные требования. Согласно стандартам строительства, застройщик обязан благоустроить прилегающую к дому территорию до того, как жилье будет введено в эксплуатацию. Поскольку дом с апартаментами не является жилым объектом, его можно выводить на рынок недвижимости без выполнения полного комплекса работ по благоустройству.
• Управление зданием с апартаментами и жилым домом осуществляется специализированной компанией. Важное отличие апартаментов от квартиры – то, что жители объекта, относящегося к нежилому фонду, не вправе переизбирать управляющую компанию. Стоимость за коммунальные услуги в квартире на несколько тысяч рублей меньше, нежели платеж за равный по метражу нежилой объект. Помимо этого, во втором случае оплата включает сбор на «расходы на управление зданием».

Плюсы и минусы

На рынке недвижимости доля апартаментов растет с каждым днем, ведь спрос рождает предложение. Особенно популярна подобная недвижимость среди жителей мегаполисов. Выбирая жилплощадь, покупатели выясняют, какие плюсы и минусы имеются у этого типа помещений. Что касается достоинств такой покупки, стоит выделить следующее:

• Проживание на большой жилплощади в центре города вблизи социальной инфраструктуры, ведь строительство новых ЖК в центральных районах мегаполисов практически не ведется.
• Стоимость на 20-25% дешевле, нежели цена за «квадрат» в жилой новостройке, которая находится в том же рыночном сегменте.
• Возможность максимально скорого переезда – как только здание будет введено в эксплуатацию. Объекты нежилого фонда сдаются и продаются уже готовыми к проживанию, поэтому владелец сможет заехать сразу после получения ключей.
• Жителям апартаментов предоставляется медицинская помощь, места в детских садах и школах на тех же основаниях, что и владельцам квартир.
• При нежелании проживать в купленном объекте владелец может сдать его, обратившись к специалистам управляющей компании, чтобы не искать арендаторов самостоятельно.
• Жильцы пользуются дополнительными услугами на территории апарт-комплексов: магазинами, спа, фитнес-залами, салонами красоты, ресторанами. Помимо этого, владельцы помещений, которые обслуживаются собственными сервисными компаниями, могут заказать услуги, предоставляемые в гостиничных номерах: стирку, уборку, доставку продуктов.
• Жители экономят на ремонте только приобретенного жилья, потому как там изначально уже выполнены все отделочные работы, а некоторые объекты оснащены мебелью.

Спрос на такого рода помещения растет, но перед покупкой жилья такого типа все же стоит узнать и о его недостатках. Выделяют следующие минусы апартаментов:

• Высокие тарифы на коммунальные платежи, куда входят и затраты на допуслуги, от которых зачастую даже при желании нельзя отказаться.
• Отсутствие возможности оформить постоянную прописку, только временную сроком на 5 лет.
• Апартаменты не предназначены для комфортного проживания семьям с детьми.
• Застройщики апарт-отелей не обязаны обеспечивать здания с апартаментами местами для парковки автомобилей.

Виды

На рынок недвижимости выставлены объекты элит- и экономкласса. Разделяют такие виды жилья:

• Номера в апарт-отелях – самые бюджетные варианты. Преимущественно апартаменты арендуются на короткий срок. Зачастую они имеют от двух комнат, санузел, кухню, а к услугам проживающих представлен гостиничный сервис.
• Номера в доходном доме, предназначенные для сдачи на длительный срок. Владельцу и домочадцам доступны услуги уборки, охраны, питания.
• Номера в «кондоминиум отелях». Помещения арендуют, при этом жителям предоставляются все гостиничные услуги. Некоторые их выкупают для жизни.
• Апартаменты, располагающиеся в многофункциональных комплексах. Гостиничные услуги для жильцов не предусмотрены, потому как объекты по статусу ближе к квартирам. Помимо этого, они предполагают продажу и возможность временной регистрации.

Классы

Спрос на апартаменты, расположенные в многофункциональных комплексах, сегодня уже составляет 18% от всего возводимого жилья. При этом данный вид помещений делится на разные классы:

• Класс А – студийный вариант. Представляет собой жилую комнату, совмещенную с кухней. Площадь объекта колеблется от 40 до 50 «квадратов». Зачастую в студиях живут молодые семьи без детей или одиночки. Стоимость аренды квартиры начинается с 40 тыс. р./мес.
• Класс В – помещение, имеющее 2-3 комнаты, кухню и санузел. Подходит как для жилья студентам, так и семье с ребенком.
• Класс С – просторные апартаменты с 3-5 комнатами общей площадью более 100 кв. м. Покупают или снимают такие дома большие семьи, для которых приоритетна жизнь в центре мегаполиса. Для инвесторов данного рода объекты – невыгодное вложение.
• Класс люкс. Недвижимость есть в больших городах, при этом объект представляет собой виллу на побережье океана или престижный пентхаус на вершине небоскреба. К помещениям прилагается дополнительный сервис: охрана, рестораны, развлечения, услуги для отдыха. Зачастую апартаменты – это две комнаты с отдельными ваннами, а элитными они считаются благодаря выгодному расположению и дорогой отделке.

Покупка

Приобретая апартаменты, важно обратить внимание на указанную площадь помещения. Будущий собственник должен знать, что если в состав недвижимости включена еще придомовая территория и места общего пользования, то и налог на коммуналку будет рассчитываться со всей этой площади. Стоит отметить, что для апартаментов, в отличие от комнат, домов и квартир не предусмотрены налоговые вычеты. Помимо площади помещения, покупателю желательно учесть:

• какой юридический статус будущего жилья;
• эксплуатационные параметры;
• расположение;
• планировку.

Нюансы регистрации в апартаментах

Объекты не считаются жилыми, поэтому одним из недостатков проживания в них является невозможность получения регистрации по месту жительства. Как показывает практика, прописаться все же можно, но временно – на 5 лет, и при условии, что по документам назначение апартаментов под гостиницу. Каждый раз по истечении 5 лет регистрироваться можно снова, при этом количество раз не ограничено. Еще один вариант получить постоянную прописку – дождаться, когда государство признает апартаменты жилыми объектами, ведь проект федерального закона на этот счет уже подготовлен Минстроем.

Если в кадастровом паспорте, ином техническом документе, главное – в единой базе Росреестра здание назначено, как торговый или офисный центр, также, если сама площадь указана под офисы, точки общепита или другую форму коммерческого использования, то прописка невозможна, даже временная. При регистрации по месту проживания играет важную роль и назначение здания:

• в гостинице проблем с временной пропиской возникнуть не должно;
• в апартаментах, что расположены в торгово-офисном здании, даже временно прописаться нельзя.

Какой налог на апартаменты

Здесь влияет информация, указанная в правоустанавливающих документах, кадастровом паспорте и единой базе Росреестра. Минимальный налог, возможный при расчете на данный вид недвижимости, составляет 0,5% от кадастровой стоимости, максимальное значение может достигать 2%. Для сравнения – ставка налога за жилую квартиру в новостройке составляет всего 0,1%.

На московском рынке жилья апартаменты перестали быть чем-то экзотическим. В первой половине 2016 года объем предложения такой недвижимости достиг 37%, а минимальный бюджет покупки апартаментов в пределах старой Москвы за этот же период снизился с 4,6 млн руб. до беспрецедентных для столицы 2,3 млн руб. “Ъ” разбирался, чем отличаются апартаменты от традиционных квартир.

Различия между апартаментами и квартирами можно условно подразделить на три группы. Первая - это юридические отличия, которые связаны с нежилым правовым статусом апартаментов. Вторая - экономические, а именно разница в рыночной и кадастровой стоимости таких объектов, а также особенности оплаты коммунальных услуг и налогов. Наконец, третья группа, техническая, объединяет отличия требований к проектировке и строительству апартаментов.

C точки зрения Жилищного кодекса, квартира - это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Минкультуры. По этой типологии апартамент - это номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако, продолжает госпожа Литинецкая, на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.

Регистрация по месту жительства

Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении - квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Москве дает возможность получить прибавку к пенсии (только для тех, кто проживает в столице не менее десяти лет), субсидии по коммунальным платежам, льготы на проезд для пенсионеров и несовершеннолетних в общественном транспорте, а также пользование городским телефоном, определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, поскольку такие объекты относятся к нежилым помещениям. Но если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, говорит Мария Литинецкая, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрацией нет.

Права собственников

Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений. В то же время, продолжает управляющий партнер «Метриум Групп», у владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и т. д.). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, добавляет Мария Литинецкая, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей невыгодно портить с ними отношения.

Есть отличие и при обращении взыскания на собственников. Когда владелец жилья становится должником и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке. Собственник апартаментов может быть выселен в случае обращения взыскания.

Цены и налоги

Квартиры стоят дороже, чем апартаменты, так как девелопер жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с получением всей необходимой разрешительной документации. Разница в стоимости апартаментов и квартир в среднем достигает 30% в зависимости от проекта. Это связано с тем, что застройщик несет меньшие расходы на строительство и может позволить выставить объект по сниженным ценам без ущерба для прибыли.

Средняя стоимость квартир и апартаментов по итогам первой половины 2016 года (млн руб.)

Основные отличия апартаментов от квартиры, плюсы и минусы такого жилья.

На отечественном рынке понятие апартаментов появилось совсем недавно и это вовсе не элитное жилье. Сейчас это могут быть достаточно простые квартиры, предназначенные для проживания студентов. В статье мы рассмотрим основные отличия.

Что такое апартаменты в недвижимости?

Апартаменты — это помещение для проживания с количеством комнат больше двух и наличием санузла и ванной. Это могут быть как шикарные пентхаусы, так и небольшие уютные студии. Существует несколько классов апартаментов. Чем выше класс, тем шикарнее жилье. Существуют апартаменты класса Люкс, в которых кроме хорошего жилья с отличным ремонтом, есть гаражное помещение и охрана.

Чем отличаются апартаменты от квартиры?

Отличий на самом деле очень много. Апартаменты изначально не являются частью жилого фонда и могут быть построены в нежилых помещениях. Изначально такое жилье организовывалось в пром зонах, что очень актуально для больших городов, в которых недостаточно места для строительства жилого дома. По сути дела апартаменты могут быть построены в огромных элитных комплексах, бизнес центрах.

Если утрировать, то вы можете жить в бизнес центре на последнем этаже. Весь этот этаж будет состоять из апартаментов. На нижних этажах будут располагаться офисы. Но на самом деле не всегда так, ведь подобное жилье может предоставляться в мини-отелях и отдельных жилых комплексах. Но имеется огромная разница в юридических отличиях и не только.

Апартаменты и квартира — что лучше, выгоднее: плюсы и минусы

Сейчас рынок апартаментов достаточно популярен из-за невысокой стоимости жилья. Низкая цена обусловлена тем, что застройщику приходится тратить гораздо меньше средств и времени на получение разрешения на строительство. При этом к такому уровню жилья предъявляется гораздо меньше требований, связанных с инфраструктурой.

Плюсы апартаментов:

• Низкая цена
• Удобное расположение в центре города
• Наличие дополнительных преимуществ (охрана, стоянка)

Недостатки апартаментов:

• Невозможность регистрации
• Отсутствие рядом школ и садиков
• Невозможность получения бесплатного места в школьных или дошкольных заведениях из-за отсутствия прописки
• Высокая цена на коммунальные услуги и обслуживание помещений

Чем отличаются апартаменты от квартиры в новостройках, при покупке?

Вы должны понимать, что в документах не на все апартаменты имеется пометка для проживания. Если в документах четко указано о том, что это отель или гостиница, то вы сможете получить временную регистрацию, сроком до 5 лет. Если пометки про отель или гостиницу нет, то к сожалению, права на регистрацию вы не получите.

Соответственно вы не сможете сдать ребенка в ближайших сад или школу бесплатно, получить работу или бесплатное медицинское обслуживание. Цена на такое жилье гораздо ниже чем на квартиры, но при этом качество гораздо выше. Это удобная планировка и возможные дополнительные удобства, такие как паркинг, охрана.

Апартаменты и квартира: в чем юридическая разница?

По сути дела это не жилая недвижимость, а коммерческая. Собственно это и есть основной недостаток. Также есть масса юридических тонкостей. Основной недостаток — отсутствие постоянной регистрации. При этом далеко не во всех апартаментах можно получить и временную прописку. Также застройщик не обязан рядом строить школы, сады и те здания, которые нужно возводить рядышком с жилым фондом.

Как отличить апартаменты от квартиры при покупке?

Изначально застройщик предупреждает, что осуществляется продажа апартаментов, а не жилого фонда. Но все же некоторые продавцы пытаются скрыть этот факт. Но в документах всегда указывается, что помещение не относится к жилому фонду. Некоторые застройщики обещают перевести некоторые апартаменты в жилой фонд, но это сделать достаточно сложно.

Ведь изначально необходимо чтобы оно соответствовало всем требованиям к жилым помещения. То есть рядом должны быть сады, школы. Учтите, что цены на ЖКХ и налог на жилье будет выше, чем обычной квартиры. В среднем цены на ЖКХ за 1 квадратный метр варьируются в пределах 5-10 долларов.

Несмотря на хорошее качество жилья и невысокие цены, апартаменты имеют массу недостатков перед обычными квартирами. Это нужно учитывать при покупке.

ВИДЕО: Отличия апартаментов от квартиры

Квартиры или апартаменты – выбор, на самом деле непростой. На первый взгляд, апартаменты - вариант крайне привлекательный. Они ничем не отличаются от квартир, они дешевле, даже с хорошей отделкой, и часто расположены в более престижных районах. Но, как говорится, «хорошо» бесплатным не бывает, особенно когда дело касается таких крупных покупок, как жилье. Со временем свои собственные апартаменты могут стать серьезной головной болью. Особенно, если, покупая их, человек не высчитывает все свои дальнейшие расходы при помощи калькулятора и… Гражданского кодекса.

Минус 1. ЖКХ по «коммерческой ставке»

Первое и главное отличие квартиры от апартаментов - в том, что по своему юридическому статусу квартира предназначена для проживания, а апартаменты – это коммерческая недвижимость. То есть, жить в них можно, и даже хоть всю жизнь, но квартирой они от этого не станут. Апартаменты – не обязательно офис, некоторые оформляются как гостиницы.

В советское время к Олимпиаде-80 в Москве построили несколько десятков многоэтажных отелей, в которых разместили туристов и официальные делегации. А после окончания игр эти высотки переоформили в жилые дома, а бывшие гостиничные номера стали называть квартирами гостиничного типа и раздали их московским очередникам.

Сейчас не все так просто – раз апартаменты являются коммерческой недвижимостью, несмотря на то, что в них постоянно живут собственники, то и платить за их использование надо по коммерческой ставке. Оплата услуг ЖКХ в апартаментах на 15-25% выше, чем в простых квартирах. И это может стать большим минусом при нынешнем росте тарифов. В конце концов, если посчитать переплату, то дополнительные 2,5 тысячи рублей в месяц в пересчете на 10 лет переплаты превратятся в 300 тысяч, а эта сумма уже близка к разнице в цене между апартаментами и квартирами.

Минус 2. Собственность есть, «прописки» нет

Апартаменты не являются полноценным жильем. Потому прописаться в них на постоянной основе невозможно. Понятно, что временную прописку никто не отменял, но и это возможно, лишь если еще до начала строительства все здание было заявлено застройщиком и построено как апарт-отель или как гостиница.

Минус 3. А доплатите!

Еще один возможный минус апартаментов, если они построены за городом, - расходы на подключение коммуникаций. Строительные компании часто экономят, покупая землю под строительство в районах, куда не проведено электричество, вода, канализация и газ. Там все здорово: красивая природа, речка... Но, продавая апартаменты по сниженным ценам, строительные компании «в нагрузку» обязывают покупателей доплатить за подключение коммуникаций. Если к этому прибавить завышенную цену за транспортировку электричества, газа , воды и вывоз мусора, то разница в плате за «блага цивилизации» по сравнению с обычными квартирами вырастет не на четверть, а еще больше. Особенно, если учитывать аппетиты посреднических фирм, которые «связаны» с местными властями.

Минус 4. Без поликлиники и школы

Власти пока еще не сильно озабочены тем, чтобы возводить рядом с комплексами апартаментов школы, детсады и прочие социальные учреждения. Формально к чиновникам не придерешься – а зачем рядом с гостиницей или «офисным городком» школа? Кого там обучать? У местной администрации и без того головной боли достаточно. Вдобавок, закон не требует от компаний, которые занимаются строительством комплексов апартаментов обустраивать микрорайоны социальной инфраструктурой (именно за счет этого апартаменты они и могут продавать дешевле, чем «полноценное» жилье). Поэтому есть риск купить квартиру очень далеко от ближайших яслей и больниц.

Минус 5. Квартплата без льгот

Собственники апартаментов не имеют права пользоваться своими льготами, субсидиями и дотациями на оплату услуг ЖКХ. Это значит, что ветераны войн, пенсионеры, многодетные семьи, инвалиды и другие льготники, купившие жилье в апарт-комплексах будут вынуждены платить «по полной», а обещанное некоторое время назад увеличение налоговой ставки на нежилую недвижимость может сделать апартаменты слишком дорогими для некоторых категорий собственников.

Минус 6. Коммунальное рабство

В Жилищном кодексе прописано, что многоквартирный дом является общей собственностью всех жильцов . Поэтому владельцы квартир могут выбирать для себя управляющую компанию или сами организовывать ТСЖ. Апартаменты в кодексе не упомянуты. И часто случается так, что сама строительная компания выступает в роли ЖЭКа, чтобы установить грабительские тарифы на коммуналку.

А плюсы есть?

Помимо стоимости, важный плюс апартаментов - то, что закон не запрещает делать в них перепланировку. Можно творить на своих квадратных метрах что угодно, главное – не ставить под угрозу конструкцию всего здания.

Стоит также иметь в виду, что власти уже несколько лет размышляют над тем, чтобы приравнять жилые апартаменты к квартирам. Учитывая тот факт, что подобного рода проблемы в России решаются чиновниками без особого энтузиазма, то через 5-10 лет, как говорят участники рынка, можно будет ждать подвижек в решении этого вопроса.

Апартаменты – явление на российском рынке жилья достаточно новое, и опасения, связанные с их покупкой, у большинства россиян вполне объяснимы. Но как показывает опыт последних лет, если у нового собственника есть дополнительные деньги на квартплату, он имеет постоянную прописку в другом месте и его не пугает необычных статус жилья, то ничего плохого в покупке апартаментов нет.